刚刚，广州公共资源交易中心挂出一宗巨无霸宅地！

堪称是科学城版本的兰亭盛荟，而且起拍价只需要5777元/平！

地块位于云埔街开创大道以西、广深高速两侧，总用地面积18.88万平，总建筑面积(住宅+商业）约50万平。

(资料图)

这个巨无霸项目一共被分为5宗小地块，2宗宅地被高速切割开，分为南北两块，住宅总建面约38.66万平。

商业/写字楼地块同样被分为南北两块，总建面约11.4万平。

项目北面配有一个小学用地，班级规模原则上不少于24班。

地块起拍价约28.9亿元，上限价33.3亿元，折合起拍楼面价约5777元/㎡。

对比一下，去年保利在科学城东拿下的地块，也就是如今的保利锦上，成交楼面价约1.6万/㎡。

一来一回，地块起拍价就从1.6万直接砍到了1/3，难不成这又是一宗可以躺着数钱的地块？

非也，这块地有几个硬伤。

首先，这块地最大特点是，被高速包围。

可以看看航拍图，高速直接在项目脸上。这也是为什么他有可能是科学城版本的兰亭盛荟。

其它盘是地铁上盖，TOD项目；这块地是“高速上盖”，改名叫EOD（Expressway-oriented Development）。

这块地指标和位置都还行，别的都好说，就是噪音无法避免，对于神经敏感的人来说，就是折磨。

而且，由于被高速包围，虽然地块容积率不高，但也很难把产品往改善上做，但离地铁又很远，属于是两头不着地。

第二，项目建设指标比较复杂。

有一块约500平的环卫用地，要建垃圾收集站；还要配建38665平的政策性住房，移交给政府。

此外，地块的规划和施工都受到严格限制。地块总用地红线范围内有39687平方米涉及限建区，涉及限建区的用地须待国土空间规划批复后方可建设。

第三，项目有很多隐藏成本。

开发商要承担广深高速萝岗立交改造工程相关费用，包括改造立交、调整新建辅道、匝道、隔音降噪等等，成本很高，改造难度不小，要和高速合作。

同时，按照规划要求配建市政道路，估算造价6442万元；还要配建萝岗立交改造项目上盖景观工程，估算造价2261.7万元。

这个景观工程会成为项目的不利因素。但是，如果能搞得好，把花园整很好看，噪音控制下去，未来可期。

虽然，地块起拍价只有5777元/㎡，但这3个缺点下来，其实有很高的隐性成本，估计不会有太多房企参拍。

如果有国企来做，困难会少很多，民企见到这一堆条条框框估计会头疼。

最后总结一下地块，最大的杀招是价格，还配建小学，如果能在科学城卷出一个3万/平，甚至2字头的项目，不愁竞争力。

项目距离合生中央城、保利锦上、时代天韵的距离都不远。

在科学城核心区缺乏新供应，购买力逐渐东移看向云埔时，能分到不少流量。而且，地块周边是工业区，可能会有一定购买力。

目前，科学城外围售价在3.2-4万/㎡。

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